Trong thực tế, không ít trường hợp vợ chồng hoặc các thành viên trong gia đình cùng tạo lập, sử dụng nhà đất nhưng lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng). Khi phát sinh tranh chấp hoặc khi ly hôn, việc xác định và chia tài sản chung đối với loại nhà đất này thường gặp nhiều khó khăn do chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ.
Vậy nhà đất chưa có sổ có được coi là tài sản chung hay không? Và việc chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ sẽ được thực hiện như thế nào theo quy định pháp luật? Bài viết dưới đây Luật Phú Thanh sẽ hướng dẫn cụ thể để bạn đọc hiểu rõ hơn về sẽ phân tích chuyên sâu cơ sở pháp lý và quy trình kỹ thuật để giải quyết triệt để loại tranh chấp đặc thù này.
Điều kiện để nhà đất chưa sổ vẫn được xem là tài sản/quyền tài sản chung
Để Tòa án chấp nhận thụ lý và giải quyết yêu cầu phân chia, bất động sản phải thỏa mãn đồng thời hai nhóm điều kiện về khả năng cấp giấy chứng nhận và tính chất sở hữu chung. Nếu không đáp ứng các tiêu chuẩn này, tài sản có thể bị coi là không hợp pháp và không được đưa vào khối tài sản chung để phân chia.
Phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà
Đối với nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận, để được pháp luật coi là tài sản hoặc quyền tài sản chung nhằm mục đích định giá và phân chia, điều kiện tiên quyết là bất động sản đó phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Cụ thể, nguồn gốc và hiện trạng đất phải thuộc các trường hợp được Nhà nước công nhận (dù có giấy tờ hay chỉ căn cứ vào quá trình sử dụng ổn định) theo quy định tại Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024, đồng thời nhà ở phải thỏa mãn điều kiện công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo Điều 9 Luật Nhà ở 2023.
Đặc biệt, đối với trường hợp nhà ở đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục hoàn công, thiếu sót về mặt thủ tục hành chính này không làm chấm dứt hay phủ nhận quyền sở hữu tài sản; chủ sở hữu có thể phải chịu các chế tài xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, nhưng giá trị của công trình đó vẫn được bảo hộ và xem xét là tài sản chung để giải quyết các quyền lợi liên quan.
Nhà đất chưa sổ phải đảm bảo điều kiện là tài sản chung
Bên cạnh điều kiện về mặt hành chính để được cấp giấy chứng nhận, nhà đất chưa có sổ muốn được phân chia phải chứng minh được bản chất là tài sản chung dựa trên nguồn gốc tạo lập theo quy định của pháp luật nội dung.
Cụ thể, theo Tiểu mục 3 Mục 1 Chương XIII Bộ luật Dân sự 2015, các chủ thể phải chứng minh được sự đóng góp về tài sản, công sức trong việc mua sắm, xây dựng hoặc tôn tạo bất động sản đó theo nguyên tắc sở hữu chung theo phần hoặc sở hữu chung hợp nhất.
Đối với quan hệ vợ chồng, theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, bất động sản này phải được hình thành trong thời kỳ hôn nhân từ thu nhập hợp pháp, hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung. Như vậy, tư cách pháp lý “tài sản chung” được xác lập dựa trên thời điểm và nguồn tiền hình thành chứ không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu hay chưa.
Nguyên tắc chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ
Việc phân chia tài sản chưa có đầy đủ pháp lý không chỉ dựa trên nguyên tắc công bằng mà còn phụ thuộc chặt chẽ vào các quy định kỹ thuật về quản lý đất đai tại địa phương. Tòa án sẽ xem xét khả năng tách thửa và hiện trạng sử dụng để áp dụng phương thức chia hiện vật hoặc chia giá trị phù hợp với quy định pháp luật.
Chia hiện vật
Phương thức chia hiện vật được ưu tiên áp dụng nhằm đảm bảo chỗ ở và quyền sử dụng đất trực tiếp cho các bên. Điều kiện tiên quyết để Tòa án tuyên chia theo cách này là thửa đất phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024 và đồng thời đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa sau khi tách theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Khi thỏa mãn các yếu tố kỹ thuật này, mỗi bên sẽ được nhận một phần diện tích đất cụ thể kèm theo bản vẽ hiện trạng và tự chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với phần mình được nhận.
Trường hợp thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng diện tích quá nhỏ hoặc kích thước không đảm bảo để tách thành các thửa độc lập, Tòa án sẽ không chia nhỏ đất mà giao toàn bộ hiện vật cho một bên quản lý, sử dụng.
Căn cứ Án lệ số 67/2023/AL và Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, bên được giao hiện vật (thường là người đang trực tiếp sinh sống, có nhu cầu cấp thiết hơn hoặc đang thờ cúng) có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị tương ứng với tỷ lệ sở hữu của họ trong khối tài sản chung.
Chia theo giá trị
Chia theo giá trị là giải pháp được áp dụng khi tài sản không thể phân chia vật lý hoặc tình trạng pháp lý chưa đủ rõ ràng để xác lập quyền sở hữu riêng biệt ngay tại thời điểm xét xử. Tình huống này thường xảy ra khi đất nằm trong quy hoạch treo, đất có nguồn gốc phức tạp chưa đủ điều kiện cấp sổ ngay, hoặc đang có tranh chấp ranh giới với các chủ thể khác.
Các bên có thể tự thỏa thuận giá trị để một người nhận đất và trả tiền cho người kia. Nếu không đạt được sự đồng thuận, Tòa án sẽ quyết định chia giá trị trong bản án. Tại giai đoạn thi hành án, nếu các đương sự vẫn không thống nhất được việc giao nhận, Cơ quan Thi hành án dân sự sẽ tiến hành kê biên, thẩm định giá và bán đấu giá tài sản. Số tiền thu được sau khi trừ đi các chi phí cưỡng chế sẽ được phân chia cho các bên theo phán quyết của Tòa án.
Trình tự thủ tục chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ
Quy trình giải quyết tranh chấp đối với nhà đất chưa sổ đòi hỏi sự chuẩn xác về mặt tố tụng dân sự để đảm bảo bản án có tính khả thi. Tùy thuộc vào mức độ thiện chí của các bên, Quý khách hàng có thể lựa chọn phương án tự thỏa thuận hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền.
Tự thỏa thuận phân chia tài sản chung
Thỏa thuận phân chia là phương án tối ưu giúp tiết kiệm chi phí và thời gian tố tụng. Các bên nên lập văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung, ghi nhận rõ nguồn gốc đất, quá trình đóng góp và cam kết về việc phân chia quyền lợi.
Mặc dù văn bản này chưa thể thực hiện thủ tục công chứng sang tên ngay do đất chưa có sổ, nhưng đây là chứng cứ quan trọng thể hiện ý chí của các bên. Văn bản này nên có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc người làm chứng để tăng tính pháp lý, làm cơ sở cho việc nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sau này.
Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết
Trong trường hợp không thể thương lượng, khởi kiện là bước đi cần thiết để bảo vệ quyền lợi. Quý khách hàng cần nắm rõ các quy định về thẩm quyền và kỹ thuật thu thập chứng cứ đặc thù cho loại tài sản này.
Thẩm quyền
Việc xác định đúng Tòa án có thẩm quyền là bước đầu tiên để đơn khởi kiện không bị trả lại. Đối với tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn, theo Điều 9 Nghị quyết 01/2024/NQ-HĐTP, thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc; trường hợp này không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân xã.
Ngược lại, nếu tranh chấp được xác định là chia tài sản chung của hộ gia đình hoặc tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (quan hệ tranh chấp đất đai, dân sự), thì theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi có bất động sản và bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện.
Đơn khởi kiện và thành phần hồ sơ chứng cứ cần chuẩn bị
Để bắt đầu quá trình tố tụng, người khởi kiện cần chuẩn bị đơn khởi kiện theo mẫu 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/Q-HĐTP gửi đến Tòa án. Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị các tài liệu, chứng cứ chứng minh như: xác nhận của địa phương về việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, biên lai đóng thuế sử dụng đất hàng năm, hợp đồng mua bán giấy tay, hóa đơn điện nước,…
Việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ giúp Tòa án nhanh chóng thụ lý vụ án và hạn chế tối đa tình trạng hồ sơ bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung nhiều lần gây tốn kém thời gian, công sức của người khởi kiện.
Thủ tục thụ lý và giải quyết
Quy trình bắt đầu từ giai đoạn thụ lý vụ án theo quy định tại Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Sau khi xem xét đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo, Thẩm phán sẽ thông báo nộp tiền tạm ứng án phí cho người khởi kiện; trong vòng 07 ngày kể từ khi nhận thông báo, người khởi kiện phải nộp lại biên lai cho Tòa án để vụ án chính thức được thụ lý.
Tiếp đó, theo Điều 196 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và Viện kiểm sát cùng cấp về việc thụ lý trong 03 ngày làm việc để các bên có thể thực hiện quyền phản tố hoặc yêu cầu độc lập theo quy định tại Điều 200 và Điều 201 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Sau khi thụ lý, vụ án bước vào giai đoạn chuẩn bị xét xử với thời hạn kéo dài từ 04 tháng – 06 tháng tùy vào tính chất tranh chấp theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thẩm phán có nhiệm vụ lập hồ sơ vụ án, xác minh thu thập chứng cứ và đặc biệt là phải tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo Điều 205 và Điều 210 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trừ những trường hợp không được hoặc không tiến hành hòa giải.
Nếu các đương sự không thỏa thuận được với nhau, vụ án sẽ được đưa ra xét xử sơ thẩm trải qua các trình tự từ khai mạc, tranh tụng công khai đến nghị án và tuyên án theo Điều 264 và 267 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Cuối cùng, nếu đương sự không đồng ý với phán quyết sơ thẩm, họ có quyền yêu cầu Tòa án cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm quy định tại Điều 270 và 271 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Thời hạn kháng cáo là 15 ngày kể từ ngày tuyên bản án sơ thẩm hoặc 07 ngày đối với các quyết định tạm đình chỉ, đình chỉ giải quyết vụ án căn cứ theo Điều 273.
Người kháng cáo cần lưu ý hoàn tất việc nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận được thông báo nộp phí theo Điều 276 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để đảm bảo hồ sơ kháng cáo được chấp nhận và chuyển tiếp lên Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết, tránh rủi ro bị coi là từ bỏ việc kháng cáo do quá hạn.
Kết bài
Có thể thấy, việc chia tài sản chung là nhà đất chưa có sổ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn gốc hình thành, quá trình sử dụng, công sức đóng góp của các bên và các giấy tờ, chứng cứ liên quan. Trong nhiều trường hợp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét toàn diện các tài liệu, chứng cứ để xác định quyền lợi của từng bên, thay vì chỉ căn cứ vào việc có hay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, khi phát sinh tranh chấp, các bên nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và tìm hiểu quy định pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
