Trong thực tế, nhiều giao dịch mua bán nhà đất vẫn được thực hiện bằng giấy viết tay mà chưa hoàn tất thủ tục công chứng hoặc sang tên theo quy định của pháp luật. Điều này khiến không ít người băn khoăn liệu nhà đất mua bán bằng giấy viết tay có được đăng ký thường trú hay không. Việc đăng ký thường trú không chỉ liên quan đến quyền cư trú mà còn ảnh hưởng đến nhiều thủ tục hành chính khác như học tập, y tế, và các dịch vụ công.
Vậy pháp luật hiện hành quy định thế nào về trường hợp này? Trong bài viết dưới đây, Công ty Luật Phú Thanh sẽ giúp bạn làm rõ các điều kiện, hồ sơ để đăng ký thường trú khi nhà đất chỉ có giấy mua bán viết tay.
Điều kiện, hồ sơ để công dân được đăng ký thường trú là gì?
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 20 Luật Cư trú 2020 quy định về điều kiện đăng ký thường trú như sau:
Điều 20. Điều kiện đăng ký thường trú
1. Công dân có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình thì được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó.
Theo quy định trên, điều kiện để công dân được đăng ký thường trú là phải có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình. Chỗ ở hợp pháp được hiểu là nơi để sinh sống, thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của công dân, bao gồm nhà ở, tàu, thuyền, phương tiện di chuyển khác hoặc các loại chỗ ở khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 21 Luật Cư trú 2020, hồ sơ đăng ký thường trú đối với người có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình mà đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó gồm có giấy tờ sau:
– Tờ khai thay đổi thông tin cư trú;
– Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc sở hữu chỗ ở hợp pháp.
Giấy viết tay có được coi là tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú không?
Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 62/2021/NĐ-CP quy định về giấy tờ, tài liệu, chứng minh chỗ ở hợp pháp gồm các giấy tờ sau đây:
– Giấy tờ, tài liệu chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp (trong đó có thông tin về nhà ở);
– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp công trình phải cấp giấy phép xây dựng và đã xây dựng xong);
– Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;
– Giấy tờ về mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở;
Như vậy, các loại giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký thường trú, tạm trú gồm nhiều loại khác nhau, trong đó nhiều loại giấy tờ không được kể tên cụ thể mà phải xem trong pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng. Tuy nhiên, không có loại giấy tờ nào chứng minh chỗ ở hợp pháp là giấy tờ mua bán bằng giấy viết tay. Do đó, nếu chỉ có giấy viết tay, người dân không thể trực tiếp dùng nó để làm thủ tục đăng ký thường trú theo diện chủ sở hữu.
Những trường hợp nào nhà đất giấy tay được công nhận có giá trị pháp lý?
Để được đăng ký thường trú, người mua phải thực hiện thủ tục hợp thức hóa giao dịch để được cấp Giấy chứng nhận hoặc xác lập quyền sở hữu. Căn cứ theo quy định tại Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 154/2024/NĐ-CP, nhà đất mua bán bằng giấy viết tay (không công chứng, chứng thực) vẫn được công nhận giá trị pháp lý để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc đăng ký cư trú trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/8/2024 (đối với đất không có giấy tờ)
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất như sau:
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
Trường hợp 2: Chuyển nhượng, tặng cho trước ngày 01/8/2024 (đối với đất có giấy tờ)
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:
– Nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK
– Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền. Lưu ý: Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
– Trường hợp 3: Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất từ ngày 01/8/2024 đến nay
Căn cứ Điều 160 Luật Nhà ở 2023, điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng hoặc chứng thực sẽ không có hiệu lực do vi phạm về hình thức hợp đồng. Đồng nghĩa khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ không được đăng ký thường trú tại nhà đất đó, trừ khi đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.
– Một bên hoặc các bên yêu cầu Tòa án và Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
– Đã đăng ký biến động (đăng ký sang tên) và được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, quy định mới tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP giúp việc mua bán giấy viết tay trong các giai đoạn trên không bị vô hiệu về hình thức, tạo điều kiện tối đa cho người dân hợp thức hóa quyền sở hữu và quyền cư trú trong thời gian ngắn.
Kết bài
Có thể thấy, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi thực hiện các thủ tục hành chính như đăng ký thường trú. Trong một số trường hợp, người dân vẫn có thể đăng ký thường trú nếu chứng minh được quyền sử dụng chỗ ở hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi lâu dài, người mua nên hoàn thiện hồ sơ pháp lý và thực hiện thủ tục sang tên theo quy định. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết về đăng ký thường trú, hợp thức hóa nhà đất mua bán bằng giấy viết tay, hãy liên hệ Công ty Luật Phú Thanh để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.
