Trong thực tế, nhiều chủ sở hữu nhà ở muốn tặng cho tài sản của mình cho người thân, kể cả khi căn nhà đó đang được cho thuê. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ việc tặng cho nhà ở đang có hợp đồng thuê có hợp pháp hay không và cần đáp ứng những điều kiện gì. Bài viết dưới đây Luật Phú Thanh sẽ giúp bạn nắm rõ quy định pháp luật và những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro khi thực hiện.
Điều kiện về nhà ở được tặng cho
Nhà ở dùng để tặng cho phải đáp ứng điều kiện cơ bản theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Việc tuân thủ các điều kiện này bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch và quyền lợi các bên tham gia. Theo đó, Nhà ở phải đảm bảo các điều kiện tiên quyết sau:
- Có giấy chứng nhận theo quy định, trừ một số trường hợp nhà ở giao dịch không bắt buộc có giấy chứng nhận theo khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023.
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu nhà ở được tặng cho không đảm bảo điều kiện tham gia giao dịch nêu trên thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Tính đặc thù về điều kiện đang cho thuê đối với nhà ở được tặng cho
Việc tặng cho nhà ở đang cho thuê có quy định riêng tại khoản 2 Điều 177 Luật Nhà ở 2023. Điều kiện đặc thù này nhằm bảo vệ quyền lợi bên thuê nhà, bảo đảm họ được tiếp tục sử dụng nhà theo hợp đồng đã ký. Chủ sở hữu phải thực hiện đúng trình tự thủ tục về thông báo và tôn trọng quyền thuê của bên thuê.
Theo đó, khi tặng cho nhà ở cho thuê chủ sở hữu cần đảm bảo:
- Phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc tặng cho nhà ở;
- Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong đó, văn bản thông báo cần cụ thể các nội dung: thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà khi tặng cho, thông tin chủ sỡ hữu mới, phương thức thanh toán tiền thuê từ thời điểm chuyển giao. Điều này nhằm đảm bảo sự minh bạch và đảm bảo quyền lợi của người thuê và người cho thuê.
Điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch tặng cho nhà ở
Để thực hiện việc tặng cho nhà ở đang cho thuê, pháp luật quy định chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:
Bên tặng cho
Bên tặng cho nhà ở cần đảm bảo các điều kiện sau để giao dịch tặng hợp pháp:
- Là chủ sở hữu hợp pháp của nhà được tặng cho, sở hữu này có thể là sở hữu riêng hoặc sở hữu chung. Trường hợp thực hiện thông qua ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp.
- Trường hợp nhà ở là sở hữu chung thì cần đảm bảo quy định khoản 1 Điều 177 Luật Nhà ở 2023. Đối với nhà ở là sở hữu chung hợp nhất thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu khi tặng cho. Đối với nhà ở là sở hữu chung theo phần thì người tặng cho chỉ được tặng cho trong phạm vi quyền sở hữu của mình.
Ngoài ra, Bên tặng cho còn phải đảm bảo năng lực chủ thể phù hợp khi tham gia giao dịch tặng cho nhà ở theo quy định Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên nhận tặng cho
Bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực chủ thể để tham gia giao dịch nhà ở theo pháp luật dân sự. Các trường hợp đặc thù cần lưu ý:
Người nước ngoài và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận tặng cho nhà ở phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo điều 8 Luật Nhà ở 2023.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định liên quan của pháp luật đất đai khi nhà gắn liền quyền sử dụng đất theo điểm h khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024.
Người nước ngoài được sở hữu nhà ở theo điều kiện đặc thù của luật nhà ở theo quy định Điều 17 Luật Nhà ở 2023 và quy hoạch sử dụng đất do UBND tỉnh nơi có nhà ở ban hành.
Điều kiện về quyền sử dụng đất (nếu gắn liền với nhà được tặng cho)
Khi thực hiện tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, chủ sở hữu phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện đối với việc tặng cho quyền sử dụng đất theo Điều 45 Luật Đất đai 2024. Việc tuân thủ các điều kiện này nhằm bảo đảm tính hợp pháp và giá trị pháp lý của cả nhà ở và quyền sử dụng đất sau khi giao dịch hoàn tất. Các điều kiện để quyền sử dụng đất được tặng cho:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, trừ trường hợp đặc thù khác do pháp luật đất đai quy định.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở được tặng cần đáp ứng các điều kiện khi tham gia giao dịch nêu trên.
Điều kiện về hình thức giao dịch tặng cho nhà ở
Hợp đồng tặng cho nhà ở phải tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 164 Luật Nhà ở 2023. Vì nhà ở gắn với bất động sản, hợp đồng tặng cho phải lập thành văn bản và công chứng/chứng thực theo quy định. Việc tuân thủ hình thức này là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật và làm cơ sở để đăng ký chuyển quyền sở hữu.
Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký sang tên từ chủ sỡ hữu nhà cũ sang cho chủ sở hữu nhà mới theo hợp đồng tặng cho. Căn cứ khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 thì Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Vì vậy, việc đăng ký sang tên sẽ quyết định đến thời điểm hiệu lực của giao dịch.
Kết luận
Việc tặng cho nhà ở đang cho thuê hoàn toàn hợp pháp nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của các bên và tránh tranh chấp phát sinh, chủ sở hữu cần đặc biệt lưu ý đến quyền của bên thuê và thực hiện đúng trình tự pháp lý. Hiểu rõ quy định sẽ giúp quá trình tặng cho diễn ra thuận lợi, an toàn và đúng pháp luật.
