Từ chối tách thửa do hẻm cụt là một trong những tình huống phổ biến mà người sử dụng đất gặp phải khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Trong nhiều trường hợp, cơ quan có thẩm quyền viện dẫn lý do “hẻm cụt” để từ chối giải quyết hồ sơ tách thửa, gây khó khăn cho người dân dù thửa đất vẫn bảo đảm điều kiện pháp lý. Bài viết dưới đây, Luật Phú Thanh sẽ phân tích cơ sở pháp lý, điều kiện được tách thửa và hướng xử lý khi bị từ chối tách thửa với lý do “hẻm cụt”.
1. Điều kiện tách thửa bắt buộc theo quy định chung
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận (với tên gọi phù hợp với từng thời kỳ);
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất;
- Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
Các điều kiện khác nếu thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất hoặc chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án thì áp dụng theo điểm b, điểm c khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
2. Trường hợp “hẻm cụt” – có được tách thửa không?
Luật Đất đai 2024 đang có hiệu lực thi hành và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành không có định nghĩa hẻm cụt hay có quy định riêng về việc có hay không tách thửa đối với hẻm cụt. Đồng thời, pháp luật cũng không có quy định riêng về việc hẻm cụt có được tách thửa hay không.
Vì vậy, việc xem xét trường hợp nằm trong hẻm cụt có đủ điều kiện tách thửa cần được căn cứ vào các quy định chung về điều kiện tách thửa đất. Các địa phương có thể ban hành quy định riêng về diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa đất hoặc yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật.
Do đó, từng trường hợp phải đối chiếu với quy định cụ thể của tỉnh, thành phố nơi có đất. Nếu bảo đảm đầy đủ các điều kiện pháp luật yêu cầu thì thửa đất trong hẻm cụt vẫn có thể được xem xét tách thửa. Ngược lại, nếu không đáp ứng tiêu chí theo pháp luật địa phương thì việc tách thửa sẽ không được chấp nhận.
Ví dụ:
- Theo quy định tại Điều 3 Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND ngày 31 tháng 10 năm 2024 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về Điều kiện, nguyên tắc tách thửa đất:
- Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi thì lối đi đó do các bên thỏa thuận và Ủy ban nhân dân quận, huyện và thành phố Thủ Đức có trách nhiệm căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương xem xét lối đi do các bên thỏa thuận có đảm bảo về công tác phòng cháy chữa cháy, về hệ thống cấp thoát nước, điện để có ý kiến chấp thuận trước khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất.
- Phần diện tích đất được xác định làm lối đi sử dụng cho nhiều thửa đất (từ 02 thửa đất trở lên) thì được chuyển sang hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 14 Quyết định Số: 61/2024/QĐ-UBND ngày 27 tháng 9 năm 2024 của UBND Thành phố Hà Nội về lối đi được hình thành khi tách thửa:
- Tùy theo vị trí đất ở là phường, thị trấn hay các xã vùng đồng bằng, các xã vùng trung du, các xã vùng miền núi mà lối đi được hình thành khi tách thửa phải từ 4 hoặc 5 hoặc 6 mét trở lên.
- Tùy theo vị trí đất phi nông nghiệp không phải là ở mà lối đi được hình thành khi tách thửa tối thiểu từ 10 – 40 mét.
- Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì việc tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện lối đi được hình thành phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với các phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại;
- Thửa đất mới được hình thành (không bao gồm diện tích lối đi) phải đảm bảo đồng thời các điều kiện của loại đất tách trong thửa đất đó được quy định tại Điều này.
3. Quy trình khiếu nại, khởi kiện hành chính khi bị từ chối tách thửa do hẻm cụt
Trong trường hợp bị từ chối không có căn cứ, người sử dụng đất có thể thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính đối với hành vi hành chính của cơ quan nhà nước theo quy định của Luật Khiếu nại 2011 và Luật Tố tụng hành chính 2015.
Thời hiệu khiếu nại lần đầu
Căn cứ Điều 9 Luật Khiếu nại 2011, thời hiệu khiếu nại được xác định là 90 ngày kể từ ngày người khiếu nại nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính bị cho là trái pháp luật.
Trường hợp người khiếu nại vì ốm đau, thiên tai, đi công tác, học tập ở xa hoặc vì lý do khách quan khác mà không thể thực hiện khiếu nại đúng thời hạn thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại. Việc tuân thủ thời hiệu là điều kiện bắt buộc, bởi nếu quá hạn mà không có lý do chính đáng, cơ quan có thẩm quyền có thể từ chối thụ lý đơn khiếu nại.
Thẩm quyền giải quyết khiếu nại
Thẩm quyền giải quyết khiếu nại trong trường hợp từ chối tách thửa do hẻm cụt được quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại 2011, khoản 1 Điều 4 Nghị định 141/2025/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Điều 4 Thông tư 02/2025/TT-TTCP, thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định từ chối tách thửa đối với hẻm cụt thuộc về Chủ tịch ủy ban Nhân dân cấp xã nơi đã ban hành quyết định từ chối.
Đơn và hồ sơ khiếu nại cần chuẩn bị
Việc khiếu nại có thể thực hiện trực tiếp hoặc thông qua đơn khiếu nại theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011. Trường hợp việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì theo nguyên tắc:
- Hình thức đơn: Theo Mẫu số 01 ban hành kèm Nghị định 124/2020/NĐ-CP;
- Về nội dung: ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.
Hồ sơ kèm theo gồm:
- Văn bản từ chối tách thửa (bản sao có chứng thực).
- Bản vẽ hiện trạng thửa đất, thể hiện lối đi, kích thước, kết nối đường công cộng, kèm ý kiến của cơ quan chuyên ngành về PCCC và hạ tầng (nếu địa phương yêu cầu).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính, các tài liệu quy hoạch có liên quan.
- Hình ảnh, video, biên bản xác nhận hiện trạng lối đi; ý kiến của hộ liền kề (nếu có).
4. Quyền khiếu nại lần hai hoặc khởi kiện hành chính khi bị từ chối tách thửa do hẻm cụt
Theo Điều 33, Điều 43 Luật Khiếu nại 2011, Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai; đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì thời hạn có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.
Hết thời hạn giải quyết khiếu nại nói trên mà khiếu nại lần đầu không được giải quyết hoặc người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Thủ tục khiếu nại lần hai
Về thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai: Theo khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại 2011; khoản 2 Điều 4 Nghị định 141/2025/NĐ-CP, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai.
Trường hợp khiếu nại lần hai thì người khiếu nại phải gửi đơn kèm theo quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, các tài liệu có liên quan cho người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai.
Trình tự giải quyết khiếu nại lần hai cũng tương tự giải quyết khiếu nại lần đầu theo quy định từ Điều 36 đến Điều 41 Luật Khiếu nại 2011).
Thủ tục khởi kiện vụ án hành chính
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2, khoản 3 Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015, thời hiệu khởi kiện hành chính đối với quyết định từ chối giải quyết hồ sơ tách thửa do hẻm cụt như sau:
- 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quyết định giải quyết khiếu nại lần hai;
- 01 năm kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật mà cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền không giải quyết và không có văn bản trả lời cho người khiếu nại.
Khi tiến hành khởi kiện, người khởi kiện cần chuẩn bị:
- Đơn khởi kiện hành chính theo Mẫu số: 01-HC (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 02/2017/NQ-HĐTP; Nội dung đơn khởi kiện đáp ứng đủ các nội dung tại khoản 1 Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015;
- Bản sao quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính bị khiếu kiện (ví dụ: quyết định từ chối tách thửa do hẻm cụt);
- Tài liệu chứng minh đã thực hiện việc khiếu nại nhưng không được giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng.
Thẩm quyền Tòa án: Thẩm quyền giải quyết được căn cứ vào Khoản 3 Điều 2 Luật số 81/2025/QH15, cụ thể như sau:
- Đối với Quyết định/ hành vi hành chính của UBND cấp xã, người thuộc UBND cấp xã: Tòa án nhân dân khu vực nơi UBND cấp xã, người có thẩm quyền trong UBND cấp xã ban hành quyết định, thực hiện hành vi.
- Đối với Quyết định/ hành vi hành chính của UBND cấp tỉnh trở xuống, người thuộc UBND cấp tỉnh trở xuống: Tòa án Nhân dân khu vực có thẩm quyền được xác định như sau:
- Trường hợp người khởi kiện có nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở trên cùng phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh với người bị kiện thì thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nơi người khởi kiện có nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở;
- Trường hợp người khởi kiện không có nơi cư trú, nơi làm việc hoặc trụ sở trên cùng phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh với người bị kiện thì thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nơi quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khởi kiện làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện.
Trình tự giải quyết đơn khởi kiện được thực hiện như sau:
Bước 1. Tòa án nhận và xem xét đơn khởi kiện (Điều 121 Luật Tố tụng Hành chính 2015):
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án;
- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này.
Bước 2. Thông báo thụ lý (Điều 125 Luật Tố tụng Hành chính 2015):
- Thông báo cho người khởi kiện biết để họ nộp tiền tạm ứng án phí; trường hợp người khởi kiện được miễn nộp tiền tạm ứng án phí hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì thông báo cho người khởi kiện biết về việc thụ lý vụ án.
- Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án.
- Tòa án ban hành Thông báo thụ lý và gửi cho người khởi kiện.
Bước 3. Chuẩn bị xét xử. Theo Điều 130 Luật Tố tụng Hành chính 2015, Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.
Việc lựa chọn khiếu nại tiếp hoặc khởi kiện hành chính là quyền của người dân và cần được thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật để đảm bảo hiệu lực pháp lý và khả năng được cơ quan có thẩm quyền xem xét, bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
5. Kết luận
Việc từ chối tách thửa với lý do thửa đất nằm trong hẻm cụt không đương nhiên là đúng pháp luật, mà phải căn cứ vào quy định cụ thể của Luật Đất đai và quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa tại địa phương. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền áp dụng sai quy định hoặc từ chối không có căn cứ rõ ràng, người sử dụng đất hoàn toàn có quyền thực hiện khiếu nại để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Để tránh rủi ro và được hỗ trợ đúng hướng trong quá trình tách thửa hoặc khiếu nại quyết định hành chính về đất đai, bạn nên tham vấn ý kiến luật sư. Công ty Luật Phú Thanh sẵn sàng đồng hành, tư vấn chi tiết và hỗ trợ pháp lý nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho Quý khách hàng theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
