Hiện nay, trên thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án được quảng bá là chung cư 50 năm hoặc chung cư sở hữu vĩnh viễn, khiến không ít người mua nhà băn khoăn về sự khác biệt giữa hai loại hình này. Liệu căn hộ 50 năm có chỉ được ở trong 50 năm? Sau khi hết thời hạn có bị thu hồi hay không? Trong khi đó, chung cư vĩnh viễn có thực sự được sở hữu mãi mãi?
Việc hiểu đúng bản chất của từng loại hình sẽ giúp người mua đưa ra quyết định phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính, đồng thời hạn chế những rủi ro pháp lý khi giao dịch.
Hãy cùng Luật Phú Thanh tìm hiểu nhé!
1. Thế nào là nhà chung cư?
Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15, nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.
2. Phân biệt chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn
Pháp luật không quy định thời hạn tối thiểu hay tối đa của nhà chung cư, chung cư 50 năm hay chung cư vĩnh viễn về bản chất chỉ khác nhau ở thời hạn sở hữu. Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn là tên gọi chỉ thời hạn sở hữu chung cư.
Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15 quy định về thời hạn sở hữu chung cư như sau:
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo quy định trên, thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý có thẩm quyền. Ngoài vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư, khi mua nhà chung cư còn cần quan tâm đến thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư.
Bên cạnh đó, theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
– Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm.
Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
– Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
– Thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm.
Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Như vậy, cách gọi “chung cư 50 năm” và “chung cư vĩnh viễn” chủ yếu được sử dụng để phân biệt theo thời hạn sử dụng đất của dự án, không phải là thuật ngữ pháp lý chính thức về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định chất lượng thực tế của cơ quan có thẩm quyền. Trong khi đó, đất xây dựng dự án chung cư có thể được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn theo thời hạn hoạt động của dự án hoặc được sử dụng ổn định lâu dài, tùy từng trường hợp.
Do đó, khi mua chung cư, người mua cần kiểm tra đồng thời thời hạn sử dụng nhà chung cư, thời hạn sử dụng đất, thời hạn hoạt động của dự án và nội dung ghi trên Giấy chứng nhận để xác định chính xác quyền lợi của mình.
3. Thời hạn sở hữu chung cư được ghi trong Giấy chứng nhận thế nào?
Theo khoản 4 Điều 10 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thông tin về thời hạn sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện như sau:
– Trường hợp mua tài sản gắn liền với đất có thời hạn theo quy định của pháp luật thì thể hiện ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở;
– Trường hợp sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì thể hiện ngày tháng năm kết thúc thời hạn được thuê, hợp tác kinh doanh hoặc hình thức khác với người sử dụng đất;
– Các trường hợp khác không xác định thời hạn sở hữu tài sản thì thể hiện: “-/-”.
4. Kết luận
Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn không chỉ khác nhau về thời hạn sử dụng đất mà còn khác về quyền sở hữu, giá trị pháp lý, khả năng chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, trước khi quyết định mua căn hộ, người dân cần tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý của dự án, loại đất thực hiện dự án và thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận để bảo đảm quyền lợi của mình.
Nếu bạn đang có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư hoặc cần tư vấn về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản, hãy liên hệ Công ty Luật Phú Thanh để được luật sư hỗ trợ, giải đáp chính xác và kịp thời.
