Trong thực tế mua bán nhà đất, không ít trường hợp người mua được giới thiệu những căn nhà chỉ có giấy phép xây dựng nhưng chưa có Giấy chứng nhận và băn khoăn liệu tài sản này có thể thực hiện thủ tục sang tên hay không. Giấy phép xây dựng xác nhận công trình được phép xây dựng theo quy định, nhưng không đồng nghĩa với việc xác lập quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, trước khi giao dịch, cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý và điều kiện sang tên để tránh những rủi ro không đáng có.
Chỉ có giấy phép xây dựng có sang tên được không?
Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2024 quy định giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2024.
(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Lưu ý: Điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều này còn quy định giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Sổ đỏ, Sổ hồng:
– Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
– Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết
– Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
-Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
– Nhận thừa kế nhà ở.
Như vậy, nhà ở có giấy phép xây dựng nghĩa là nhà ở đã được xây dựng thì không đủ điều kiện để sang tên (mua bán, tặng cho), trừ trường hợp nhận thừa kế.
Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng là gì?
Căn cứ theo Điều 90 Luật Xây dựng 2014 quy định về nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng như sau:
– Tên công trình thuộc dự án.
– Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
– Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
– Loại, cấp công trình xây dựng.
– Cốt xây dựng công trình.
– Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
– Mật độ xây dựng (nếu có).
– Hệ số sử dụng đất (nếu có).
– Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
– Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
Thời gian gia hạn giấy phép xây dựng là bao lâu?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 99 Luật Xây dựng 2014 quy định về gia hạn giấy phép xây dựng như sau:
Điều 99. Gia hạn giấy phép xây dựng
1. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
2. Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:
a) Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng;
b) Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.
3. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp.
Như vậy, thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
Kết luận
Như vậy, chỉ có giấy phép xây dựng chưa đủ để khẳng định căn nhà có thể sang tên. Khả năng thực hiện giao dịch và đăng ký sang tên còn phụ thuộc vào nguồn gốc, tình trạng pháp lý của thửa đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, điều kiện cấp Giấy chứng nhận và các quy định liên quan.
Nếu đang có ý định mua nhà chỉ có giấy phép xây dựng, người mua không nên chỉ dựa vào lời cam kết của bên bán hoặc giấy phép xây dựng để đặt cọc. Việc kiểm tra hồ sơ pháp lý trước giao dịch sẽ giúp hạn chế nguy cơ tranh chấp, mất tiền hoặc gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp sổ, sang tên sau này.
Luật Phú Thanh sẵn sàng hỗ trợ tư vấn, kiểm tra và đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến nhà đất, giúp khách hàng chủ động hơn trước khi đưa ra quyết định giao dịch.
