Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam luôn là mối quan tâm của nhiều người Việt Nam đang sinh sống, học tập và làm việc ở nước ngoài. Những năm gần đây, chính sách pháp luật về nhà ở và đất đai liên tục được sửa đổi nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người Việt Nam ở nước ngoài thực hiện quyền sở hữu nhà ở, đồng thời bảo đảm tính minh bạch trong quản lý.
Vậy theo quy định mới có hiệu lực từ năm 2026, người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam có những điểm gì thay đổi? Điều kiện, hồ sơ và quyền sở hữu được quy định như thế nào? Hãy cùng Luật Phú Thanh tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
Nội dung chính:
Người Việt Nam ở nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam có thể gặp rủi ro về quyền sở hữu hoặc phát sinh tranh chấp nếu không xác định đúng tình trạng quốc tịch, điều kiện nhập cảnh cũng như loại bất động sản được phép nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã có nhiều quy định mới, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn đối với quyền mua và sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài.
Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn quốc tịch Việt Nam được thực hiện quyền sử dụng đất như cá nhân trong nước. Đối với người gốc Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam, việc sở hữu nhà ở và nhận quyền đối với bất động sản chỉ được thực hiện trong phạm vi pháp luật cho phép, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện về giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam và có xác nhận nhập cảnh hợp lệ vào Việt Nam.
Tiêu chí phân biệt công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” là khái niệm bao gồm hai nhóm chủ thể. Nhóm thứ nhất là công dân Việt Nam đang cư trú lâu dài ở nước ngoài. Nhóm thứ hai là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thể đang mang quốc tịch nước ngoài.
| Nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam | Nhóm người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài |
| Vẫn còn quốc tịch Việt Nam, dù có thể đồng thời sử dụng hộ chiếu nước ngoài. | Đã từng có quốc tịch Việt Nam hoặc có nguồn gốc Việt Nam theo nguyên tắc huyết thống. |
| Được Luật Đất đai 2024 xếp chung vào nhóm “cá nhân”. | Được xác định là một nhóm người sử dụng đất riêng. |
| Quyền sử dụng đất được xác định theo chế độ áp dụng cho cá nhân trong nước. | Quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất chịu các giới hạn riêng của Luật Đất đai 2024. |
| Nếu không có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch, có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác nhận. | Phải có giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam khi thực hiện giao dịch thuộc trường hợp luật định. |
Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được định nghĩa tại Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008.
Luật Đất đai 2024 tiếp tục tách hai nhóm này khi xác định địa vị người sử dụng đất. Cụ thể, người còn quốc tịch Việt Nam thuộc nhóm cá nhân theo Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là nhóm độc lập theo Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp người định cư ở nước ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam nhưng không có giấy tờ chứng minh, Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài có thẩm quyền xác nhận quốc tịch. Cơ chế này được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 13 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, được sửa đổi, bổ sung năm 2025.
Việc phân biệt này cũng giúp tránh nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà của người nước ngoài và người gốc Việt Nam. Quốc tịch không chỉ ảnh hưởng đến hồ sơ, mà còn quyết định trực tiếp loại nhà, đất được phép nhận chuyển quyền.
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam được hưởng quyền sử dụng đất như cá nhân đang sinh sống trong nước. Đây là một trong những điểm mới quan trọng, tạo điều kiện để người Việt ở nước ngoài trực tiếp đứng tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, thay vì phải nhờ người thân hoặc người khác đứng tên như trước đây.
Để được hưởng các quyền này, cá nhân phải chứng minh còn quốc tịch Việt Nam và được phép nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định của pháp luật. Căn cứ khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam được xác định là “cá nhân”, từ đó được áp dụng đầy đủ các quyền về đất đai như công dân trong nước.
Cụ thể, theo Điều 37 Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam có các quyền sau:
- Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất ở nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc tổ chức có quyền định đoạt hợp pháp.
- Được nhận thừa kế quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định.
- Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Bên cạnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn phải đáp ứng điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Theo điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, khi đáp ứng điều kiện này, họ được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.
Đối với các hồ sơ về giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đã nộp trước ngày 01/8/2024, người sử dụng đất vẫn có quyền lựa chọn áp dụng Luật Đất đai 2024 nếu thấy có lợi. Quy định chuyển tiếp này được ghi nhận tại khoản 7 Điều 255 Luật Đất đai 2024, góp phần bảo đảm quyền lợi của người dân trong quá trình chuyển đổi sang quy định mới.
Có thể thấy, việc pháp luật mở rộng quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc mua, sở hữu và sử dụng nhà đất tại Việt Nam. Vì vậy, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, người mua nên trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh liên quan đến việc nhờ người khác đứng tên hộ.
Phạm vi nhận chuyển quyền bất động sản của người gốc Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam không được nhận chuyển nhượng mọi loại đất như công dân trong nước. Việc sở hữu nhà ở và nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong phạm vi pháp luật cho phép và khi được phép nhập cảnh vào Việt Nam theo điểm c khoản 1 và điểm c khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023.
Theo Luật Đất đai 2024, nhóm đối tượng này được nhận quyền đối với bất động sản trong các trường hợp:
- Mua, thuê mua nhà ở hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở đủ điều kiện.
- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở.
- Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ người thuộc hàng thừa kế theo quy định.
Như vậy, không phải mọi trường hợp người gốc Việt Nam ở nước ngoài đều được tự do mua đất tại Việt Nam. Trước khi giao dịch, cần xác định rõ tình trạng quốc tịch, điều kiện nhập cảnh và loại bất động sản để bảo đảm đúng quy định của pháp luật.
Kết luận
Việc cập nhật kịp thời các quy định mới về quyền mua và sở hữu nhà ở của người Việt Nam ở nước ngoài sẽ giúp cá nhân, gia đình chủ động chuẩn bị hồ sơ, thực hiện đúng trình tự pháp luật và hạn chế những rủi ro trong quá trình giao dịch. Nếu bạn còn băn khoăn về điều kiện mua nhà, thủ tục pháp lý hoặc cần tư vấn các vấn đề liên quan đến nhà ở, đất đai và bất động sản, Công ty Luật Phú Thanh luôn sẵn sàng đồng hành, hỗ trợ và đưa ra giải pháp phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
