Trong thực tế, nhiều giao dịch bất động sản không được thực hiện trực tiếp bởi chủ sở hữu mà thông qua hợp đồng ủy quyền cho người khác thay mặt thực hiện các thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc sử dụng hợp đồng ủy quyền trong các giao dịch nhà đất thường kéo theo nhiều vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ thuế, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân.
Vậy hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản có phát sinh nghĩa vụ thuế hay không, ai là người phải nộp thuế và cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này như thế nào? Đây là những vấn đề cần được hiểu đúng để tránh rủi ro pháp lý và thuế trong quá trình giao dịch. Cùng Luật Phú Thanh tìm hiểu nhé!
Hướng dẫn xác định thuế TNCN đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản
Trong hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, người ủy quyền có trách nhiệm kê khai nộp thuế đối với hoạt động ủy quyền bất động sản, còn người được ủy quyền có nghĩa vụ kê khai nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Căn cứ, điểm e khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định như sau:
Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế
…
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
…
e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, điểm b.2 khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC cũng quy định:
Điều 1. Người nộp thuế
3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:
… b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
Như vậy, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải kê khai nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân là chủ sở ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng thì người được ủy quyền kê khai nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, còn người ủy quyền kê khai nộp thuế đối với hoạt động ủy quyền bất động sản theo quy định.
Hướng dẫn xác định thuế TNCN đối với Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản
Trường hợp nào người dân được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản?
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phải tính thuế TNCN bao gồm:
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người trong gia đình gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Ngoài ra, trường hợp bất động sản là đất đai do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này cũng sẽ được miễn thuế TNCN.
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, trong trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất với nhiều loại đất khác nhau ở Việt Nam nhưng chỉ có duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất ở thì thu nhập từ việc chuyển nhượng không phải chịu thuế TNCN.
Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính như thế nào?
Căn cứ theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
Trong đó, giá chuyển nhượng được xác định như sau:
– Giá chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá được ghi thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
– Giá chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất được ghi thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
+ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
– Giá chuyển nhượng đối với quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
Kết luận
Việc xác định thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng bất động sản cần căn cứ vào bản chất thực tế của giao dịch, nội dung ủy quyền và các quy định pháp luật về thuế hiện hành.
Người dân cần lưu ý rằng không phải mọi hợp đồng ủy quyền đều làm phát sinh nghĩa vụ thuế, nhưng trong nhiều trường hợp cơ quan thuế có thể xem xét bản chất của giao dịch để xác định trách nhiệm nộp thuế tương ứng. Vì vậy, trước khi ký kết hoặc thực hiện các giao dịch bất động sản thông qua hình thức ủy quyền, các bên nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến luật sư để bảo đảm quyền lợi và hạn chế các rủi ro phát sinh.
