Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong lĩnh vực xây dựng.
Đáng chú ý, quy định mới đã mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đối với một số loại nhà ở riêng lẻ, đồng thời rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục cấp phép, góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi thực hiện hoạt động xây dựng.
Hãy cùng Luật Phú Thanh tìm hiểu chi tiết nhé!
Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực thi hành. Nhà ở dưới 07 tầng nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng.
Căn cứ theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định chung về việc cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, tại khoản 2 quy định các công trình được miễn giấy phép xây dựng. Cụ thể như sau:
Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng
…
2. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định tại Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình xây dựng theo tuyến ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án tuyến;
d) Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
e) Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và đã được phê duyệt theo quy định;
g) Công trình xây dựng cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2 và không thuộc một trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường, khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
…
Như vậy, điều kiện để nhà ở dưới 07 tầng được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:
– Có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2
– Công trình không thuộc một trong các khu vực sau:
+ Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;
+ Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
+ Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã;
+ Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Việc miễn giấy phép xây dựng được thực hiện theo nguyên tắc “mỗi công trình, từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi khởi công chỉ thực hiện một thủ tục hành chính”.
Thời gian cấp phép rút xuống tối đa 7 ngày làm việc
Đối với các khu vực còn lại, người dân và doanh nghiệp vẫn phải thực hiện thủ tục cấp phép trước khi xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, thời gian giải quyết thủ tục cấp phép cũng được rút ngắn đáng kể so với trước.
Theo Điều 54 Nghị định số 217/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian cấp giấy phép xây dựng mới, điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo, di dời hoặc cấp giấy phép có thời hạn đối với nhà ở riêng lẻ tối đa chỉ còn 7 ngày làm việc. Đối với các loại công trình khác, thời gian cấp giấy phép xây dựng mới, giấy phép di dời hoặc giấy phép có thời hạn là 10 ngày làm việc. Thời gian giải quyết hồ sơ điều chỉnh, sửa chữa, cải tạo là 9 ngày làm việc.
Trường hợp gia hạn hoặc cấp lại giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền phải giải quyết trong 5 ngày làm việc. So với quy định trước đây, thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng đã được cắt giảm tới 50%, góp phần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án và giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp.
Kết luận
Những quy định mới về miễn giấy phép xây dựng và rút ngắn thời gian cấp phép được kỳ vọng sẽ giảm bớt thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân. Tuy nhiên, trước khi khởi công, chủ đầu tư vẫn cần xác định rõ công trình của mình có thuộc trường hợp được miễn giấy phép hay không để bảo đảm việc xây dựng đúng quy định và tránh các rủi ro pháp lý phát sinh.
