Thuế thu nhập cá nhân là một trong những khoản nghĩa vụ tài chính mà người chuyển nhượng bất động sản thường phải thực hiện. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn quy định một số trường hợp được miễn thuế TNCN, trong đó có việc chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chỉ có một căn nhà hoặc một thửa đất đều mặc nhiên được miễn thuế. Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, người chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định mới được hưởng chính sách ưu đãi này. Vậy những điều kiện đó là gì? Hãy cùng Luật Phú Thanh tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Điều kiện miễn thuế TNCN khi bán nhà ở duy nhất
Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Quy định miễn thuế tại khoản này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế phải đáp ứng các điều kiện asau:
– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế;
– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi;
– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Lưu ý: Nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai và chịu trách nhiệm. Trường hợp phát hiện kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và pháp luật liên quan khác.
Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa người thân cũng được miễn thuế
Tại Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:
- Vợ với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng chết);
- Cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết);
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh, chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) khi vợ/chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
Kết bài
Quy định về miễn thuế thu nhập cá nhân đối với việc bán nhà, đất duy nhất giúp bảo đảm quyền lợi cho người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, để được miễn thuế, người chuyển nhượng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quyền sở hữu, thời gian sở hữu và phạm vi chuyển nhượng theo quy định của Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Việc nắm rõ các quy định này sẽ giúp bạn chủ động chuẩn bị hồ sơ, thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính và hạn chế những vướng mắc trong quá trình sang tên, chuyển nhượng nhà đất. Nếu còn băn khoăn về điều kiện miễn thuế hoặc thủ tục liên quan, bạn nên tham khảo ý kiến của luật sư để được tư vấn chính xác và kịp thời.
